Сейчас, во время кризиса, ситуация на рынке коммерческой недвижимости сильно осложнилась из-за того, что многие предприниматели приостановили свою деятельность или вовсе разорились. Если в докризисные годы продажа офисных особняков в Москве шла полным ходом и все равно ощущалась острая нехватка помещений под офисы, то сейчас предложение явно опережает спрос, поэтому продать коммерческую недвижимость стало очень сложно. Дефицит денежных средств заставляет мелкие и средние фирмы чаще обращаться к аренде, т.к. аренда помещений не требует больших первоначальных вложений.
Чтобы договор аренды коммерческой недвижимости гарантировал вам нормальное существование и плодотворную работу, он должен быть составлен правильно, с указанием стоимости аренды, реквизитов помещения, ссылки на правоустанавливающий документ владения недвижимостью и прочих подобных важных вещей. Очень важно, чтобы в документе были подробно описаны все права и обязанности, как арендодателя, так и арендатора. А также случаи, предусматривающие расторжение договора аренды и порядок возврата недвижимости владельцу.
По данным статистики, аренда офисов прерывается чаще всего по двум причинам: - Потому что срок аренды заканчивается; - По обоюдному согласию арендатора и арендодателя. Расторгнуть договор аренды можно и преждевременно, и в одностороннем порядке. Эти действия регулируются законодательно по положениям Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Арендодатель может прервать договор аренды принадлежащей ему коммерческой недвижимости при следующих обстоятельствах: - Арендатор не выполняет свою основную обязанность – задержал  арендную плату за помещение более двух раз; - Арендатор нанес серьезный вред имуществу, т.е. помещению арендодателя; - Арендатор неоднократно и намеренно нарушил условия договора аренды помещения; - Арендатор отказывается от проведения капитального ремонта помещения в сроки, которые обговорены и прописаны в договоре аренды. Арендатор тоже имеет право преждевременно расторгнуть договор аренды, если: - Арендодатель не выполнил свою основную обязанность – не передал арендатору помещение в полное пользование; - Арендатор обнаружил, что арендуемое помещение имеет существенные недостатки, не указанные в договоре аренды; - Арендодатель отказывается производить капитальный ремонт помещения. Кроме перечисленных случаев преждевременного расторжения договора аренды помещения, установленных законодательно, арендодатель и арендатор могут предусмотреть и другие ситуации, которые, конечно, нужно отразить в договоре.
Кроме случаев, обговоренных законодателем и договором, могут возникнуть ситуации, которые помешают вам снять офис или торговое помещение, по независящим от вас обстоятельствам. Например, вы можете столкнуться с мошенниками или просто с недобросовестным владельцем, который не имеет всех документов на свою недвижимость и поэтому не имел права сдавать помещение в наем.
Для того, чтобы избавить себя от лишней нервотрепки, лишних финансовых трат и потери времени, постарайтесь максимально внимательно отнестись к документам, которые предоставит вам владелец коммерческой недвижимости, которую вы хотите арендовать.
Для того, чтобы убедиться, что недвижимость принадлежит арендодателю, потребуйте у него свидетельство о государственной регистрации права собственности на эту недвижимость. Если этого документа нет, то ваш договор аренды станет недействительным, независимо от того, знали ли вы об этом.
 Если вы арендуете недвижимость на первом этаже жилого дома, то убедитесь в том, что жилая квартира переведена в нежилой фонд и все оформлено правильно. Кроме этого просмотрите, для каких целей может использоваться это нежилое помещение. Если документ предусматривает разрешение на открытие салона красоты, то это не значит, что вы сможете оборудовать там прачечную. Или жильцы дома могут воспротивиться вашему желанию открыть в этом помещении магазин или кафе.
Еще одним камнем преткновения может стать недвижимость, расположенная в пристройке. Гражданский Кодекс РФ запрещает аренду помещений в «самовольных» пристройках, которыми являются: - Пристройки, построенные на земле, которая не предназначалась для этих целей; - Пристройки, не оформленные должным образом; - Пристройки, построенные с нарушением действующих норм градостроения. И последнее замечание. Если при составлении договора аренды, у вас возникли какие-либо сомнения, то проконсультируйтесь с юристом, разбирающемся в рынке коммерческой недвижимости, а лучше сразу с несколькими. Это обезопасит вас от дальнейших разочарований и осложнений.