Внимание, антиквариат! По данным экспертов, за этот год цена продажи особняков уменьшилась в среднем на 50%, арендные ставки снизились на 30–40%. Падение существенное, но оно меньше, чем в бизнес-центрах. Это объясняется тем, что предложений особняков на рынке крайне мало. Возведение же новых объектов «усложняется из-за отсутствия свободных строительных площадок», — поясняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. К тому же подобные проекты некоторые девелоперы считают невыгодными. Имея участок земли, скажем, в центре города, «прибыльнее построить больший объем площадей, а особняки этого не предполагают», — делает заключение эксперт. Единственное предложение, которое может заинтересовать застройщика, это реконструкция старого фонда. Однако приемлемых вариантов с каждым годом становится все меньше. «Кроме того, сейчас у большинства игроков проблемы с инвестициями», — говорит Вячеслав Лимонов, генеральный директор компании «Новое Качество». Плюс свою лепту вносят ограничения, продиктованные историческим статусом некоторых объектов. «На этом основании можно сделать вывод, что рынок особняков столицы является отчасти закрытым, эксклюзивным и обречен на дефицит», — уверен К. Ковалев. Между тем перечисленные факторы определяют потенциальную успешность и инвестиционную привлекательность данного сегмента недвижимости. Покупку особняка можно сравнить с приобретением антиквариата, стоимость которого со временем будет только расти. Кризисные коррективы Сегодня общий объем предложения офисных помещений в реконструированных особняках составляет около 0,5 млн кв. м (порядка 250 объектов площадью до 2 тыс. кв. м). Обычно это двух-трехэтажные здания, построенные два века назад. Среди них нередко встречаются здания, имеющие статус памятника архитектуры. В отличие от офисных центров особняки могут похвастаться кабинетной планировкой площадью 15–30 кв. м и немалым количеством вспомогательных помещений, включая подвал. В большей степени это относится к реконструированным старинным домам. Вновь построенные здания имеют улучшенную планировку, инженерные сети и подземный паркинг. При этом на рынке преобладают реконструированные объекты, вновь построенных значительно меньше — соотношение примерно 75:25. Кризис внес некоторые корректировки как в общую структуру предложения офисных особняков, так и в структуру спроса. Эксперты отмечают, что если раньше исторические здания были в остром дефиците, то сегодня найти нечто подобное вполне реально. Причем есть предложения по-настоящему эксклюзивные. «Например, в «Золотой миле», которые никогда, может быть, и не появились бы на открытом рынке, если бы не нынешняя ситуация», — говорит Сергей Лобанов, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Как правило, их выставляют на продажу собственники, сильно пострадавшие от финансового кризиса, считает Александр Брылов, управляющий партнер компании Paul’S Yard. Спрос на офисные особняки в течение почти года (с осени 2008-го) был весьма умеренным, сделок заключалось немного, и проходили они чаще на закрытом рынке. Причем даже те продавцы, которые снизили цену на объекты, долго не могли найти своего покупателя. Однако это было сложно сделать и до кризиса. Долгий поиск клиента, которому подойдет именно это здание с имеющейся планировкой и внутренними особенностями — характерная черта работы в данном сегменте. Эксперты отмечают, что интерес к особнякам не падает. «Показы объектов идут, что свидетельствует как раз о наличии отложенного спроса на этот вид недвижимости, причем запросы на покупку в разы превышают запросы на аренду подобных площадей», — характеризует ситуацию С. Лобанов. Особой популярностью у арендаторов пользуются небольшие блоки, но обязательно «с выполненной отделкой и в центральной части города», — утверждает Ирина Флорова, заместитель директора отдела исследований рынка, руководитель аналитического направления CB Richard Ellis. — Компании, занимающие скромные помещения (от 100 до 500 кв. м) являются самыми активными на сегодняшнем рынке. Ставки могут быть такими же, как и в бизнес-центрах класса А, хотя все особняки, за некоторым исключением, относятся к классу В». Дело в том, что многие не хотят переезжать за пределы Садового кольца и готовы платить больше, чтобы остаться в особняках, расположенных в центре. Изменился и портрет потенциального покупателя-арендатора: на смену банкам, агентствам недвижимости, девелоперским и консалтинговым компаниям пришли госкорпорации, компании с госучастием, а также малый и средний бизнес. Два в одном Эксперты отмечают еще одну весьма любопытную тенденцию, которая появилась совсем недавно. «Частные покупатели стали присматриваться к особнякам не для размещения в них офисов, а для использования в качестве жилых объектов, — рассказывает Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate. — Идея иметь свое «дворянское гнездо» в центре города кажется многим весьма привлекательной. Тем более что таких предложений от застройщиков просто нет. Даже если девелопер и строит малоквартирный дом, то в нем все равно есть соседи, а в собственном особняке хозяин только ты один. Плюс ко всему у особняка наверняка будет еще и небольшой участок». По словам экспертов, до кризиса о такой возможности было сложно говорить, так как цены на подобные объекты зашкаливали. Тогда как сейчас стоимость квадратного метра офисной площади иногда дешевле, чем жилой. «В настоящее время на рынке есть очень привлекательные по цене предложения, — продолжает О. Косенкова. — Офисный особняк можно купить за 4–5 тыс. долл./кв. м, тогда как стоимость элитного метра (а именно с ним логичнее всего сравнивать особняки) начинается примерно от 10 тыс. долл.». Конечно, нужно помнить, что офисный особняк — это все-таки нежилое здание, и потребуются дополнительные расходы на изменение его статуса. Хотя некоторые эксперты не видят в этом особой необходимости. «В Москве достаточно жилых особняков, которые имеют статус объектов коммерческой недвижимости, — говорит И. Могилатова, генеральный директор компании Tweed. — Отличие офиса от жилья заключается по большому счету в прописке. Если она не нужна, то вид разрешенного использования можно и не менять». «Покупатели часто рассматривают особняки как резиденции, в которых можно жить и работать, — добавляет В. Лимонов. — Причем в жилой фонд, как правило, переводится не более 10% площади. Но здесь возникают определенные правовые коллизии, связанные с нецелевым использованием объекта. Рисковать или нет — каждый решает сам». Так или иначе некую дельту затрат на согласования и реконструкцию все-таки следует предусмотреть. «Инвестиции на переустройство офисных помещений в жилые несильно отличаются от стандартных расходов на ремонт, который новый владелец здания будет делать в любом случае», — замечает Константин Костин, директор по развитию компании LCMC. Но, даже учитывая дополнительные расходы, стоимость 1 кв. м в особняке едва ли превысит цену в хорошем элитном доме. При этом первый вариант будет выглядеть более привлекательно, так как особняк — штучный товар, и после восстановления рынка он будет рассматриваться многими игроками как очень лакомый кусочек. Источник: realty.dmir.ru